发展“车地产”,解决停车难

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发展“车地产”,解决停车难
发展“车地产”,解决停车难
一、车地产的概念
     “车地产”是我们比照房地产产业形态构思的一种用于解决停车难问题的立体车库建设经营的创新模式。
三十年前,改革开放初期,人们生活水平开始得到提高,城市居民住房难问题开始突出,政府和单位开始重视,采取过多种办法,包括单位投资建房、政府投资建房等等,经历了较长时间探索,最后还是按市场化方式,建设商品房、发展房地产产业才得以解决。房地产行业的兴起和发展,不仅解决了住房难问题,而且全面带动了相关行业和社会经济发展,人民生活水平大幅度提高。

(一)房地产行业起步和发展的两大核心要素:
1.房改货币化:政府和单位不再提供住房,以货币的形式发放给个人,增加收入培育需求和购买力。
2.住房商品化、向个人零售:解决了房屋建设资金回笼周转慢的难题。
现在,停车难比当年的住房难更加突出。政府已经开始重视这一问题并采取了一些措施,如政府投资建设一些立体车库,放开停车场经营收费标准等。这些措施类似当年解决住房难的早期思路。可以预计像房地产行业一样,要解决停车难,最终只有市场化、商品化,才是高效的、最合理的途径。市场的力量是无穷的,只要政策法规到位,政府重视、停车难是一定能够解决的。

(二)车地产模式的出发点是,按照市场化方式、使停车位成为一种具有使用价值并且可以流通的商品,运用市场经济的规律,激活停车位的投资建设、使用、管理和流通,解决用户停车难得问题,探索一种可以促进立体停车行业持速发展的模式。其核心要素是:
1.在停车难突出的社区,利用既有停车位上空增加立体车位。
2.增加车位商品化,向个人零售。
向个人零售是激活市场和立体车库行业的关键。参考房地产行业的发展历史,据有关世界经济史书籍记载,早期的房地产行业非常困难,房地产商投资建楼后只能整栋出售或分割出租,与现在的立体车库市场状况极为相似,买的人很少,主要靠出租,资金回笼慢,投资回报低。是一位有想象力的房地产商人成功说服了政府,一栋楼房可分割登记产权,使房地产向普通个人零售成为可能,打开了房地产行业发展的空间。

(三)车地产模式可以按以下原则:
1.在住宅小区现有地面车位上增建1-2层空中车位,地面原有车位不受影响,原有车位权属和使用方式不变。这样可使小区车位增加1-2倍,不占用小区其他地面,也不需要地面开挖,不涉及地下管网影响的问题,可行性好。
2.增建的车位出售给小区住户。
3.增建车位在出售之前可以供小区住户临时停车使用或者按月租用,停租收入由投资建设单位、物业管理单位分配,各方均衡受益。
4.住户购买增建车位后,得到该车位的遥控器,完全独立的控制、管理、使用该车位。
5.住户购买增建车位后,该车位权属在制造单位或者建设单位和管理处登记在买家名下,由厂家发放证书,买家具有所有权、使用权、处置权,可以自用、可以租给他人使用,还可以转让。若政府政策跟进,能登记在政府有关部门或者备案、则更好。
该模式基本平衡了各方利益,可以持速发展。
住户:利用现有停车位上空增建,不需要占用其他土地,能使车位数增加1-2倍,解决停车难问题。
物业:增加了管理费收入。
生产厂家:增加车库制造收入和利润,车位销售给个人,资金周转快;解决了建设单位资金回笼慢、投资收入低、无人愿意投资的难题。
政府:制定引导性政策,让市场活跃起来,靠政策的力量解决停车难。


二、升降旋移立体车库使“车地产”模式成为可能
       在现有的各类立体车库产品中,适用于在既有车位上加建空中车位而不影响其下车位、能分割为单个车位销售给个人的还很少。升降旋移立体车库使我们经历十多年研发出的一种新型立体车库,它是通过载车板升降、旋移和平移三种运动完成车辆的入库和出库,因此命名为“升降旋移”。该产品已获得多项国家发明专利,并已通过国家质量监督检验检疫总局的型式试验和制造资质。其突出优点是:

(一)克服了各类现有立体车库的一些缺点,可以广泛适用于社区,可以方便灵活的在既有车位上空加建。
      在楼地面现有自然车位的前后角点处采用地脚螺栓树立钢立柱,在2层、3层等高度架设纵梁和横梁、通过载车板升降旋移完成车辆的入库存放和出库取车。可以一个或几个车位单独加建,也可以整排加建,可适用于家庭自用车位,也可适用于经营性停车场。地面不需要进行改造,只要原地面为普通的混凝土地面即可。原有的地面车位不受影响,停车方式不受影响,“我还是原来的我”。

(二)可以分割为单个车位零售给个人
      升降旋移立体车库实现了两层或多层无避让立体车库,车辆入库和取车,其上下左右车位无需避让。每个车位都可以独立加建、独立运行、独立管理。整体加建的多层车库中每一个车位也都可以独立运行、独立管理。每一个立体车位都是一个专属空间,除了停车,还可以用于个人储物,其独立性为立体车库分割为单个车位零售和产权登记打下了基础。每个购买者都有一个明确固定的可以看见的车位归其所有,就像公寓中的一间房一样。每个车位都可以有一把类似于车钥匙的遥控器,由购买人持有,停车安全双重保障。

车库遥控钥匙操作示意图见下图:



(三)市场运营模式
1.寻找有车位需求的住宅小区,估算和统计其停车位需求数量,评估安装空中车位的可能性和物业公司合作的积极性。
2.按停车位需求数量的5%或者4个车位,在小区显眼位置预装立体车位展示销售,并接受预定。预装车位销售之前可以时租或者月租给住户使用。预装车位销售完之后,不再预装新的车位。当接收到预订之后才制造安装,交付用户使用,减少资金占用。
3.所销售的车位提供2年免费维保。用户推荐新客户购买的,每推荐一个车位成交,奖励推荐人原有车位2年的免费维保。
4.支持车位所有者转让车位,协助在公司办理车位权属转移和登记手续。
5.以开展代理经营为主,在全国各大中城市发展代理商。

(四)升降旋移立体停车技术应用场景  



(五)现有车位上加建立体车库
在楼地面现有自然车位的前后角点处树立一根钢立柱,在2层、3层等高度架设纵梁和横梁,通过载车板升降旋移完成车辆的入库存放和出库取车。该项技术具有以下突出优点:
1.适用广,既可一个或几个车位单独加建,也可整排加建;既可适用于家庭自用车位,也可适用于经营性停车场。
2.楼地面不需要进行改造,只要原地面为普通钢筋混凝土地面即可。
3.原有的地面车位产权归属不受影响,停车方式不受影响,“我还是原来的我”。
4.防盗性好,每个车位都可以有一把类似于车钥匙的遥控锁,双重安全保障。


1+1型

1个车位,但需要停2台车,可以加建1个空中车位



1+2型

1个车位,但需要停3台车,可以加建2个空中车位


            
2+2型
2个车位,但需要停4台车,可以加建2个空中车位


     
2+4型
2个车位,但需要停6台车,可以加建4个空中车位

   
N+MN型
   1个停车场N个车位,需要将车位数增加1倍、2倍或者M倍,

  可以加建(1~M)N个空中车位





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